L’ipoteca in Svizzera
Il tasso pubblicizzato è l’ultima cosa da guardare. Sono i fondi propri e la capacità finanziaria a decidere se il dossier passa.
Il tuo dossier passa?
Le due regole che decidono, applicate alle tue cifre. È questo calcolo che fa la banca prima di guardare il tasso.
Il dossier passa
- Fondi propriCHF 200'000 / CHF 170'000
- Oneri teoriciCHF 46'556 / CHF 50'000 — 31.0 % del reddito lordo
Il dettaglio del calcolo
- Interessi teorici (5 %)
- CHF 32'500
- Ammortamento
- CHF 5556
- Manutenzione e spese (1 %)
- CHF 8500
- Oneri annui
- CHF 46'556
- Massimo ammesso
- CHF 50'000
Prezzo massimo finanziabile
CHF 891'000
con questi fondi propri e questo reddito
Il tasso teorico del 5 % non è quello che pagherai: serve alla banca per verificare che reggeresti se i tassi salissero. È questa regola, non il tasso del giorno, a bloccare la maggior parte dei dossier.
La regola del 20 % di fondi propri
Bisogna apportare almeno il 20 % del prezzo del bene. Almeno la metà deve venire da un risparmio libero — conto, titoli, terzo pilastro, donazione. L’altra metà può provenire dal 2° pilastro, per prelievo o costituzione in pegno.
Attenzione al prelievo dal 2° pilastro: riduce le prestazioni di pensione e fa scattare un’imposizione immediata, a tasso ridotto ma reale.
La regola del terzo del reddito
Gli oneri teorici non devono superare un terzo del reddito lordo. Sono calcolati con un tasso fittizio — spesso il 5 % — ben sopra quello reale, più l’ammortamento e l’1 % del prezzo per la manutenzione.
È questa regola, non il tasso del giorno, a bloccare la maggior parte dei dossier. Spiega perché una coppia che pagherebbe senza fatica l’ipoteca al tasso reale si vede rifiutare il finanziamento.
Tasso fisso o SARON
Il tasso fisso blocca la rata per una durata scelta: sai quanto paghi, e paghi per questa certezza. Il SARON segue il mercato monetario: storicamente più conveniente in media, ma sale quando salgono i tassi.
Molti dossier mescolano i due su più tranche, per evitare di dover rinnovare tutto il debito nello stesso anno.
Le spese dimenticate
- I diritti di mutazione, variabili secondo i cantoni.
- Le spese notarili e di iscrizione al registro fondiario.
- La costituzione della cartella ipotecaria.
- Le spese di pratica della banca.
Cosa fa il prezzo
- L’ammontare dei fondi propri e la loro origine.
- Il reddito dell’economia domestica e la sua stabilità.
- Il tipo di bene e la sua ubicazione.
- Durata e tipo di tasso.
- L’ammortamento previsto.
Su questa pagina non mostriamo tariffe. A differenza dei premi LAMal, nessun registro pubblico pubblica i prezzi di questo ramo: dipendono dal tuo profilo e si calcolano caso per caso. Annunciare un importo qui sarebbe un’invenzione.