L’hypothèque en Suisse
Le taux affiché est la dernière chose à regarder. Ce sont les fonds propres et la capacité financière qui décident si le dossier passe.
Votre dossier passe-t-il ?
Les deux règles qui décident, appliquées à vos chiffres. C’est ce calcul que fait la banque avant de regarder le taux.
Le dossier passe
- Fonds propresCHF 200 000 / CHF 170 000
- Charges théoriquesCHF 46 556 / CHF 50 000 — 31.0 % du revenu brut
Le détail du calcul
- Intérêts théoriques (5 %)
- CHF 32 500
- Amortissement
- CHF 5 556
- Entretien et frais (1 %)
- CHF 8 500
- Charges annuelles
- CHF 46 556
- Maximum admis
- CHF 50 000
Prix maximal finançable
CHF 891 000
avec ces fonds propres et ce revenu
Le taux théorique de 5 % n’est pas le taux que vous paierez : c’est celui que la banque utilise pour vérifier que vous tiendriez si les taux remontaient. C’est cette règle, et non le taux du jour, qui bloque la plupart des dossiers.
La règle des 20 % de fonds propres
Il faut apporter au moins 20 % du prix du bien. La moitié au minimum doit venir d’une épargne libre — compte, titres, 3e pilier, donation. L’autre moitié peut provenir du 2e pilier, par retrait ou mise en gage.
Attention au retrait du 2e pilier : il réduit vos prestations de retraite et déclenche une imposition immédiate, à un taux réduit mais réel.
La règle du tiers du revenu
Les charges théoriques ne doivent pas dépasser un tiers du revenu brut du ménage. Ces charges sont calculées avec un taux d’intérêt fictif — souvent 5 % — bien au-dessus du taux réel, plus l’amortissement et 1 % du prix du bien pour l’entretien.
C’est cette règle, et non le taux du jour, qui bloque la plupart des dossiers. Elle explique pourquoi un couple qui paierait sans peine son hypothèque au taux réel se voit refuser le financement.
Taux fixe ou SARON
Le taux fixe verrouille la mensualité pour une durée choisie : vous savez ce que vous payez, et vous payez pour cette certitude. Le SARON suit le marché monétaire : historiquement moins cher en moyenne, mais il monte quand les taux montent, et il faut pouvoir l’encaisser.
Beaucoup de dossiers panachent les deux sur plusieurs tranches, ce qui évite d’avoir à renouveler l’intégralité de la dette la même année.
Les frais qu’on oublie
- Les droits de mutation, variables selon les cantons.
- Les frais de notaire et d’inscription au registre foncier.
- La constitution de la cédule hypothécaire.
- Les frais de dossier de la banque.
Ce qui fait le prix
- Le montant des fonds propres et leur origine.
- Le revenu du ménage et son caractère durable.
- Le type de bien et son emplacement.
- La durée et le type de taux.
- L’amortissement prévu.
Nous n’affichons pas de tarif sur cette page. Contrairement aux primes LAMal, aucun registre public ne publie les prix de cette branche : ils dépendent de votre profil et se calculent au cas par cas. Annoncer un montant ici serait une invention.