Die Hypothek in der Schweiz
Der ausgeschriebene Zins ist das Letzte, worauf man schaut. Über das Dossier entscheiden Eigenmittel und Tragbarkeit.
Geht Ihr Dossier durch?
Die zwei entscheidenden Regeln, auf Ihre Zahlen angewandt. Diese Rechnung macht die Bank, bevor sie den Zins anschaut.
Das Dossier geht durch
- EigenmittelCHF 200'000 / CHF 170'000
- Kalkulatorische KostenCHF 46'556 / CHF 50'000 — 31.0 % des Bruttoeinkommens
Die Rechnung im Detail
- Kalkulatorischer Zins (5 %)
- CHF 32'500
- Amortisation
- CHF 5'556
- Unterhalt und Nebenkosten (1 %)
- CHF 8'500
- Jahreskosten
- CHF 46'556
- Zulässiges Maximum
- CHF 50'000
Maximal finanzierbarer Preis
CHF 891'000
mit diesen Eigenmitteln und diesem Einkommen
Der kalkulatorische Zins von 5 % ist nicht der Zins, den Sie zahlen: er dient der Bank zur Prüfung, ob Sie es bei steigenden Zinsen noch tragen würden. Diese Regel, nicht der Tageszins, blockiert die meisten Dossiers.
Die Regel der 20 % Eigenmittel
Mindestens 20 % des Kaufpreises müssen eingebracht werden. Mindestens die Hälfte davon aus freiem Sparen — Konto, Wertschriften, Säule 3a, Schenkung. Die andere Hälfte kann aus der 2. Säule stammen, per Vorbezug oder Verpfändung.
Vorsicht beim Vorbezug: er senkt Ihre Rentenleistungen und löst eine sofortige, wenn auch reduzierte, Besteuerung aus.
Die Drittelsregel
Die kalkulatorischen Kosten dürfen einen Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Gerechnet wird mit einem fiktiven Zinssatz — oft 5 % — weit über dem realen, plus Amortisation und 1 % des Kaufpreises für den Unterhalt.
Diese Regel, nicht der Tageszins, blockiert die meisten Dossiers. Sie erklärt, warum ein Paar, das die Hypothek zum realen Zins mühelos zahlen würde, die Finanzierung nicht erhält.
Festzins oder SARON
Der Festzins fixiert die Rate für eine gewählte Dauer: Sie wissen, was Sie zahlen, und Sie zahlen für diese Gewissheit. SARON folgt dem Geldmarkt: historisch im Mittel günstiger, aber er steigt mit den Zinsen, und das muss man tragen können.
Viele Dossiers mischen beides über mehrere Tranchen, damit nicht die ganze Schuld im selben Jahr zu erneuern ist.
Die vergessenen Kosten
- Handänderungssteuern, je nach Kanton verschieden.
- Notariats- und Grundbuchkosten.
- Errichtung des Schuldbriefs.
- Bearbeitungsgebühren der Bank.
Was den Preis macht
- Höhe und Herkunft der Eigenmittel.
- Das Haushaltseinkommen und seine Dauerhaftigkeit.
- Objektart und Lage.
- Laufzeit und Zinsart.
- Die vorgesehene Amortisation.
Auf dieser Seite stehen keine Tarife. Anders als bei den KVG-Prämien publiziert kein öffentliches Register die Preise dieser Sparte: sie hängen von Ihrem Profil ab und werden im Einzelfall gerechnet. Hier einen Betrag zu nennen wäre erfunden.